本文为钟革惠女士在2025观点购物中心暨零售消费峰会发表的演讲。
钟革惠（深业集团商业资产管理部总经理、深业商业管理有限公司董事长）：刚刚可能是想让我多分享，多听一下同行的经验。因为其实做商业都知道流量，我们怎么把它是用人流量变成销售，实现销售额，我通过今天难得的平台跟大家分享一下。
首先来讲2024年深业上城销售额大约是60个亿，年客流量大约4600人次，连续三年的话是销售额是双位数增长，我们算了一下，可能在行业内我们是属于中上位置。
在早期的时候，深业上城设计许多人认为我们是一个孤岛，因为它在彩田路和皇岗路，其实从高往下看，您可以看到我们是在两个快速主干道。
所以在项目刚起招商的时候，很多商户其实是不愿意到深业上城来，因为他们觉得做商业来讲，作为一个孤岛生意很难做。
但是，我也想借这个机会跟大家分享一下，我们如何把孤岛做成一个现在目前应该是深圳的一个城市级的地标。
首先来讲在设计之初，我们的基底设计就用缝合城市的理念，因为当时我们是希望建一个城中之城，在面对莲花山和笔架山公园的时候，我们斥资的是1.5个亿自己投资打造了两个人行天桥，从东到西把笔架山公园跟莲花山公园，通过两个天桥缝合城市，把整个上城就在公园进入了一个生态项目，将绿色生态引入我们项目。
在上城你可以有多个的空间体验，上午你们应该也参观了，我们除了是有当时设计是欧式风格小镇，在小镇上面你可以看到Wilson美式设计，也可以看到日系户外迪桑特独特外立面的设计。在小镇上其实目前已经跟当初的欧式小镇的设计已经有许多的不同，而且小镇上面其实目前各种各样的设计也成了网红打卡地。
除了小镇，我们上城的多元空间体验还包括购物中心、外街、公园和酒店。
上城有两个酒店，第一个全世界第一个的无印良品酒店，它是集酒店、餐饮和零售为一体的。
第二个就是目前深圳最高端的文华东方酒店，这个酒店的话除了去年接待了C罗，前两天的话美国著名歌手mariah carey在我们这住，下一步也会讲到，其实中东客人给我们带来新的机会。
首先提到商业运营能力，刚刚蔡会长也提到了，实际上也感谢我们的团队用心跟创新。在整个深业上城的话，2024年其实我们做了许多的调改，目前上城的业态比如大家看到的，当然其实做餐饮其实是个''甜品"。
因为餐饮其实目前来讲，在大的经济下行的情况下，其实零售是比较难做的，但是按我们目前的零售比例其实还是超过40%。无论是电子产品类的，还有老佛爷的零售，包括服装类的，在目前为止我们的零售占比还是最高的。配合体验类的，包括其他的业态的话，总体来讲深业上城目前在综合体整个的业态比例还是比较健康的。
（PPT）这个是我们的招商调改率，2024年我们深业上城是引入了30家的首店，其实首店首先它意味着它是让客户有不断的新鲜感，同时来讲它会带来新的流量，而且能提升租金。
在2024年我们新的首店，一个是包括我们本地的潮牌，其实是深圳的三个90后的年轻人创建的潮牌的服装店Mason Prince，你们可以在小镇上看到一个"红红火火"的那个店，实际上那个店来讲，它开业当月就实现了300万零售额。
因为实际上大家都会说，其实做餐饮的话它是有天花板的，因为你一个厨师再怎么做，实际上它的坪效你是看得到的。但是做零售如果做得好的话，其实它的销售业绩其实是可以得到翻倍的提升。
小米汽车深业上城店2024年MALL店锁单量全国第一，SU7 ULTRA锁单量全国第2024年我们的招商调改率也达到41%。
再看一下内容营销，其实在2024年的话，我们市场推广团队其实做了非常多的活动，整个来讲基本上是每天都会有一场活动。
大家能知道的比如说粤港澳大湾区花园大赛，还有我们有举办过中法、中意、中俄，还有去年的国庆无人机表演。国庆无人机表演那天的话，上城的客流量是突破了25万人，当时应该说所有在场的商户销售额都涨了30%到40%。
除了刚刚说的精细的运营力，实际上我们觉得做商业必须还是要有这个趋势的洞察力。
我们深业上城作为国企来讲，一直是紧跟国家的政策导向，所以在这三年中，其实我们的团队一直在跟国家的战略部署是贴紧的，因为作为国企我们有自己的社会担当。
在新能源汽车，其实早在2022年在疫情中我们已经留意到国家布局新能源汽车，所以在我们场里面，其实新能源汽车的话只占了场内不到7%的面积，但是它的销售贡献率非常高。基本上新能源汽车的坪效，多的话可以去到十几万一平米销售坪效，低的话至少也有2~3万的贡献，而且他给的租金也非常高。
我们知道新能源汽车的租金承受能力是一般零售行业的3倍到4倍。同时来讲，我们也引入了刚刚说到的数码，因为国家也是带动电子数码品牌，像我们场内的无论是索尼店，华为包括大疆，其实它们的销售业绩都非常好。
你们今天开会如果经过索尼店的话，索尼店每个月的销售额大约是700万，实际上来讲的话，应该说电子产品类随着我们国家制造业的不断的提升，其实我们的电子产品消费也非常高，因为我后面会提到港人在电子产品类的消费率也是非常强。
这个就是粤港澳大湾区的融合，其实深业上城在整个业内里面，我们是第一个提出来做港人消费的。
我记得我是在2023年的1月份，刚刚疫情放开的时候，我也是在一个论坛上面提出来要抓住港人北上消费的机遇，其实当时很多人提出质疑的，因为这个通关之后应该是我们去香港消费，但实际上我觉得我们这一步还是做对了。
所以香港人的消费其实在目前深业上城，如果你们今天有参观过无印良品酒店跟文华东方酒店，基本上到节假日港人居住大约是酒店的入住率基本上是超过90%，因为香港人对日式文化应该是一直比较喜欢。
第二个来讲的话，港人消费的趋势其实我们也发生一个很明显的变化，最早香港人过来消费，其实人均消费大约就是买杯茶、吃个饭可能也就是四五百块钱，但其实我们现在很欣喜的发现，随着今年香港人的过来的频次在增加，他们的消费金额其实也在不断的提升。
就在我们场里面的顺电味来讲，香港人的消费除了基础的餐饮、饮料之类，他在顺电会买什么东西，我们做过一个研究，第一个是无人机，第二个是手机类的产品，第三个就是筋膜枪、按摩器，所以香港人的人均消费其实在目前我们自己的场里面，他能消费2000~3000块钱，但是我认为这个数据其实还可以继续的提升。
因为香港它做过一个统计，国外的客人到香港的人均消费大约是5500~6500块钱，当然香港的客人消费最多的话其实是中东的客人，中东客人的人均消费基本上达到7500块钱。
目前实际上来讲我们中国在接待境外的游客，我们的境外游客一般的消费就是五六百块钱，我觉得这是一个非常巨大的空间。如果我们是把我们自己的中国产品能够足够的品质提升，包括通过我们自己的促销费，通过我们的这种运营提升的话，我们只要加大境外游客的购买，他们每个人的购买力的话，实际上来讲对每个场的消费都是一个非常好的带动作用。
还有刚刚就是提到的科技加速，可以看到深业上城的话，我们今年其实通过科技加速，我们会有一些新的概念。
我们是全国首个央地国企低空经济战略合作项目。在我们今天会议室的上面，我们有一个中心区的直升机屏，我们跟国家的目前来讲就是直升机拥有最多的一个央企，刚签了战略合作。
除了发展低空经济，还有eVTOL，实际上我们发现现在很多客人，包括来自粤港澳大湾区的客人，因为很多客人是在文华东方酒店，他为了提高他的商务的时间，他们会愿意选择直升机。
第二来讲的话，随着eVTOL的发展，其实低空经济我们认为未来来讲，它会有更多的这种商业价值的释放。
所以在上城我们在不断的创新的过程中，我们首先是今年的主打牌，一个是低空经济，第二张牌来讲的话，我也欢迎你们等会去参观，我们应该是中国首个深圳自主泊车技术的进入2.0时代，就是你只要开车（华为智驾系统）过来，在指定区域停放可以实现车辆自主寻位和停车，这应该也是中国城市高科技人工智能的一个体现。
此外，在笔架山公园，我们是属于市中心公园第一个引入美团无人机外卖的。
美团无人机外卖去年我们上城接待了来自世界各地的客人，像马来西亚、新加坡、日本、韩国，实际上他们对无人机配送来讲，在我们目前觉得是一个习以为常的场景，但在他们来讲，其实他们觉得都感到非常的欣喜，而且特意都会过来打卡。
刚刚我们也提到了情绪价值消费，其实它是目前一个治愈性的，上城来讲的话，今天你们参观也看到，其实我们作为宠物友好的商场，我们设置了很多场景。
第二来讲就是IP，包括场里面包装的一些IP。
第三个来讲的话，其实我们会不断的一些活动的加持，通过因为未来也知道中国慢慢进入存量时代，我们如何在存量时代商场脱颖而出，我们需要更多的就是更与时俱进，因为现在大家都讲究情绪价值，如何在商场过程中保持一个松弛感，一个放松的话，我相信各个商界的同仁你们都是懂的。
再一个就是免税经济，实际上来讲免税经济它是一个国家战略，特别深圳的话其实因为每个城市它的产品是不一样的。
深圳来讲发现每一个离开深圳的国外客人，他们带的是什么东西？首先发觉排在第一位的是电子产品类，如无人机，包括深圳的一些现在卖的最好的话，还有一个大疆研发的一个云台系统，其实目前在深圳过往的这些外国客人，他们带的是比较多的。
所以我们可以看到，其实深圳的入境外国人数一直在增长，去年是首次超过了北京跟广州在全国排在第二位。所以我觉得深圳慢慢其实已经在形成大湾区的消费中心的雏形。
我们场里面其实很多数据也表现出来，这个是昨天最新公布的，当时有人说我们要等今天晚上中美谈判的结果，我说不用等了，我说应该是已经谈成了。
当时大约是2点多钟时间，但实际上股市已经马上体现出来，香港的港股是昨天大涨，我们可以看到中美的关税给了我们90天的缓冲期，这90天一方面可能给美国他有个缓冲期，但同时应该也给了我们国家更多的一个就是让我们在后续的一些政策方面有个缓冲。
因为中美贸易战它不可能消失掉，从目前来看的话，那也就是给了我们商业同仁的话，我觉得这90天我们也是要不断的调整我们自己，因为其实贸易战某种程度对免税是一个机会，如何善用免税的这张牌的话，我想我们今天在座的同行们，其实我们可以思考一下。
作为深圳首个免税店来讲，今天你们如果参观也会看见我们的现场已经做了围挡，深业上城的免税店有几个优势：第一个，在所有的市内免税店，我们是唯一在市中心设的免税店，因为通常免税店都是在机场、码头，在一些城市比较偏僻的地方，深业上城作为城市中心的，我们是跟中免、深免合作，在市中心做免税店，这是第一条。
第二个来讲，在目前试点城市8个城市的免税店里面，我们是面积最大的，一般的免税店大约是500~1000平米，我们上城的免税店是接近了2000方的面积，在这里面的话品类也是最多的，免税产品其实这是国家战略的，它除了卖国际上的一些品牌，其实更多的是希望把我们国家现有的产品能够卖出去。
实际上目前我们可以看到，其实国内的很多现在在国外来讲，我们是代表品质和各方面性价比是最优的，所以我觉得市内免税店开了之后，8个城市应该是能带动我们自己的国货走向全世界。
下一个机会点在哪里？其实我们现在团队一直在研究，我们认为中东的游客应该是我们的下一个机会点。从国家统计局数据看出，2025广交会中东国家采购商占比增长14%，采购商数量同比增长62%， 也许中东客将是国内旅游、消费的新客群。
因为目前在香港其实消费单价消费最多的是中东的客人，我们也从自己无论是文华东方酒店的入住，包括我们场里面的消费，实际上来讲我们现在觉得中东的客人数量是在增加的。
做一个综合体，我们需要我们的资源整合能力。在这地方的话我们可以看到，除了刚刚会长说到了文、旅、商。
实际上我们上城来讲，在做这个项目的时候，我们一直是用文、旅、商这个概念，如何把这个城市综合体作为一个微度假的目标地，甚至一个打卡地，一直是我们在努力思考的。
在2025年，我们是引入了斯巴达的国际赛事，这个赛事也是首次在这个城市中心来去做比赛，以前斯巴达比赛都是在城市的郊区，但这次的尝试让我们双方合作是共赢的。
第一个斯巴达收获了大量的媒体关注跟报名的人数，也是报名人数有史以来最多的。同时来讲，我们在举办斯巴达比赛，那几天我们商户的销售额同步零售的，因为跟斯巴达相关的运动品类的、餐饮类的，包括培训类的都得到了大幅度的提升。
我们可以看到粤港澳大湾区花园大赛，其实这是政府做的一个活动，但是我们充分运用了粤港澳大湾区花园大赛就是公园的加持、包括花展的加持，让我们整体的销售额也得到了大幅的提升，而且在4月4号当天，上城是首次突破了客流量，单日客流量是31.4万人，基本上那天在场里面的人是密密麻麻的。
所以来讲的话，作为一个综合体，可能我们更多的要思考就是如何通过活动，包括外界资源的加持，给我们场内的商户进行赋能。
上城来讲的话，我们目前在做上城下一步的思考的路径，我们是希望能整合周围的资源，其实一个城市综合体来讲，除了你自身的项目之外的话，我们希望能更多的把周围的资源全部的把它整合起来。
特别是在文商旅方面，第一个应该在全中国来讲，像深业上城这种资源，我认为是比较稀缺的，第一个在城市中心，第二个有三个公园，所以目前来讲的话，除了我们有商业，实际上商业它是带来自流量的一个磁性，我们本身有公园的话，它是有运动力，吸引的是健康的人群。
在这里实际上我们要提几个，我们有写字楼，在你们目前开会这栋楼里面，我们有13家世界500强，像谷歌华南区的总部，还有沃尔玛的总部，，其实做商业的话，除了节假日需要很高的客流量之外，工作日也是我们作为商业需要努力去提高客流量的，但是因为上城的写字楼方面，招商方面，其实应该是团队，我们是下了很多功夫，如何保证除了周末节假日的客流量，工作日如何有市场消费力，其实写字楼的招商也是非常考功力的。
目前为止的话，应该说我们写字楼的客质是非常高的，包括是金融的外资的还是非常多的，现在这块也给我们平日的话带来了稳定的客流量。
我们也充分挖掘周边的资源，因为做商业我们也打造自己的护城河，在上城如果往东走，除了笔架山公园，我们有深圳市体育馆；如果往西走的话，还有我们自己的憬居酒店，我们现在其实赋能我们自己其他的项目，无论是酒店商业，基本上把我们自己的运营项目全部都能带动起来。
最后说一下，目前在外部条件不确定的情况下，其实做商业是需要我们更加的创新跟用心，应该说是路阻且长，行则将至。
我希望跟在座同仁一起努力，将商业板块、将国家促消费战略去努力实现，做得更好，谢谢大家。
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